住宅ローンの巻き戻し｜マイホームを手放さず個人再生するには

住宅ローンの延滞がかさむと、住宅ローンの支払いを一括請求され、支払いができない場合、住宅ローンの保証会社が住宅ローン債権者にローンの残金を支払います。これを「代位弁済」と言います。

保証会社も肩代わりした分を一括請求してくることがほとんどです。もちろん、支払うことはまずできないでしょう。そのままではマイホームを失うことになってしまいます。

こんなときに、住宅ローンを「代位弁済以前の状態」に戻してしまう制度が、個人再生手続における住宅ローンの「巻き戻し」です。
巻き戻しにより、マイホームの処分を防ぐ「住宅資金特別条項」、借金を大幅に減額する個人再生による債務整理が可能となります。

ここでは、住宅ローンの巻き戻しについて説明します。

１．個人再生手続と住宅資金特別条項

個人再生手続は、支払えないおそれのある借金の一部だけを分割払いする計画（「再生計画」と言います）の支払いを終えれば、残る借金が免除される債務整理手続です。
再生計画の期間は原則として3年。裁判所が認めれば5年まで延長可能です。

個人再生手続の最大の特色は、「住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」とも言います）」という制度により、マイホームを手元に残しながら住宅ローン以外の借金を整理できることです。

個人再生は、自己破産のように裁判所に財産を没収され債権者に配当されることはありません。

もっとも、抵当権など担保権がついている財産については、担保権を持っている債権者に処分されてしまいます。住宅ローンの抵当権があるマイホームは、住宅ローン債権者や保証会社に競売にかけられ失われてしまうことが原則です。

その原則の例外が住宅資金特別条項です。住宅資金特別条項を再生計画に組み込むと、住宅ローン債権者はマイホームを抵当権に基づいて処分することができなくなります。

住宅資金特別条項が利用できる条件は主に以下の通りです。

1. マイホームの建築やリフォーム、購入代金に関するローンであること
2. 生活するための住居であると言えること
3. マイホームに債務者が負担する住宅ローン以外の借金についての抵当権が付いていないこと
4. 債務者が住宅ローンを延滞してしまい、保証会社が代位弁済をしてから6か月以上経過していないこと

ここで説明する住宅ローンの巻き戻しは、4に関わるものです。

２．住宅ローンの巻き戻し

住宅ローンの巻き戻しとは、一言で言ってしまえば、保証会社による代位弁済をなかったことにしてしまう制度です。
どうしてそのような制度があるかと言えば、住宅ローンを復活させるためです。

住宅ローン債権者が以前のように住宅ローン債権を持ち、マイホームの抵当権も住宅ローン債権者が持っている。
この当たり前の状態を作らなければ、住宅ローンを従来のように分割払いすることはできません。

(1) 延滞による保証会社の代位弁済

ほとんどの契約では、借金を分割で返済しているときに、その支払いを一定期間以上しないでいると、分割返済が許されなくなり、残金を一括で返済しなければならないとされています。

これを「期限の利益の喪失」と言います。

住宅ローンの返済が滞り、債務者が期限の利益を喪失すると、住宅ローンの保証会社は、債務者に代わってローン残高相当額を住宅ローン債権者に支払います。
すると、保証会社は、債務者に対してローン残高相当額を一括請求できるようになり、マイホームについている抵当権も、住宅ローン債権者から保証会社に移ってしまうのです。

そのため、保証会社が代位弁済をしてしまうと、もう従来通りの住宅ローンの分割払いをすることは出来なくなります。保証会社に請求額を全額一括払いできなければ、保証会社によってマイホームを競売にかけられてしまいます。

(2) 巻き戻しで保証会社の代位弁済をなかったことに

保証会社の代位弁済がされてしまうと、そのままでは、もう住宅ローン自体が保証会社の持つ権利に変わってしまっていますから、住宅資金特別条項を利用する余地がありません。

そこで住宅資金特別条項を用いた場合には、住宅ローンに関する権利関係を、保証会社が代位弁済をする前の状態に戻すことが出来るとされています。

これが、住宅ローンの巻き戻しです。

住宅ローンの巻き戻しをすると、住宅ローンが復活して住宅ローン債権者の元に戻り、抵当権も住宅ローン債権者が持つようになります。一方、保証会社は、債務者への請求権を失い、以前のように住宅ローンを保証するだけの地位に戻ります。

こうしてはじめて、住宅資金特別条項を利用する大前提となる状況ができるのです。

(3) 巻き戻しが出来る期間

巻き戻しの最大の注意点、それが、6か月という期間制限です。

保証会社が代位弁済をしてから6か月以内に個人再生手続の申立てをしなければ、巻き戻しすることが出来ません。
この期間を過ぎると、もはや巻き戻しは出来ず、また、住宅資金特別条項も利用不可能となります。

そのため、住宅資金特別条項の利用条件に、この巻き戻しの期間制限が入っているのです。

個人再生の申立てには、借金や資産、家計などの様々な資料を集めなければなりませんし、弁護士費用や手続費用の工面も必要です。

住宅ローンの支払が出来なくなったら、すぐさま弁護士にご相談ください。

３．住宅ローン支払スケジュールの見直し

住宅ローンを巻き戻しても、期限の利益はすでに失われていることに変わりはありません。住宅ローン債権者に一括返済しなければならない状況を何とかする必要があります。

それだけではありません。住宅ローンを延滞してしまったということは、家計がひっ迫していることを意味します。まして、住宅資金特別条項を利用すると、全体として支払う住宅ローンの金額は全く変わりません。

裁判所に計画通りの返済ができる見込み（「再生計画の履行可能性」と言います。）を認めてもらわなければ、個人再生はできません。このままでは、再生計画に基づく返済と住宅ローンやその延滞金の支払の両立は不可能だとして、再生計画の履行可能性が認められないおそれがあります。

再生計画が認められても、途中で返済に挫折してしまえばおしまいです。借金が復活してしまい、自己破産に追い込まれることがほとんどです。

そこで、住宅資金特別条項を利用したときは、期限の利益を回復したり、住宅ローンについて返済期間を延長したりするなど負担軽減のための住宅ローン返済計画の変更が認められています。

これを住宅ローンの「リスケジュール」と言います。

(1) リスケジュールの方法

住宅ローンのリスケジュールの方法としてまず挙げられるものが、期限の利益の回復です。
これにより、一括返済ではなく、従来通りのスケジュールでの分割払いをすることが出来ます。

もっとも、延滞金も含めて、住宅ローン残高を再生計画期間中に分割払いしなければなりません。

それが困難であれば、弁済期間を最大10年まで延長したり、再生計画期間中は、住宅ローンの元本の支払いを猶予してもらい利息だけ支払うようにすることも出来ます。

(2) リスケジュールの注意点

①住宅ローンの残高減額はほぼ不可能

債権者の同意を得ない限り、住宅ローンは元本も金利も延滞金も一切減額されません。

そして、債権者の同意を得ることは容易ではありませんから、ほぼローンの減額はないと思ってください。

②事前の住宅ローン債権者と保証会社との綿密な協議が不可欠

ローン残高の減額を交渉しない場合であっても、住宅ローン債権者や保証会社との事前の綿密な協議は不可欠となります。

どの様なスケジュールなら、債務者は支払えるのか、債権者としては認められるのか、他にも様々な点について、お互いの利害関係を調整しなければなりません。

４．住宅資金特別条項を用いた個人再生は泉総合法律事務所へ

住宅資金特別条項を用いた個人再生は、住宅ローンの残るマイホームを処分されることなく、それ以外の借金を大きく減額できる可能性がある、とても便利な債務整理手続です。

そして、もし住宅ローンを延滞してしまい、代位弁済をした保証会社から一括請求をされても、住宅ローンの巻き戻しとリスケジュールにより、マイホームを手放さずに済む道が開けます。

しかし、そのためには、保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に個人再生の申立てをしなければなりません。
その期限を過ぎてしまえば、もはやマイホームを手放すしかなくなります。

そもそも、住宅ローンを延滞している状況では、裁判所により再生計画の実行が困難ではないかと疑われ、個人再生を認められないことになりかねません。

無理して個人再生をしても、再生計画に従った返済が出来なければ、ほとんどの場合、自己破産せざるを得なくなりますから、最初から自己破産を選んだ方がよいケースもあり得ます。

マイホームを手放すという重大な決断をするために、住宅ローンの支払計画や、再生計画に基づく返済の見通しを立てるには、個人再生はもちろん、自己破産など債務整理全般に精通した弁護士の助言が不可欠です。

泉総合法律事務所は、これまで個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。経験豊富な弁護士が、住宅資金特別条項を用いた個人再生をご検討していらっしゃる皆様のご相談をお待ちしております