債務整理

住宅ローンの巻き戻し|マイホームを手放さず個人再生するには

住宅ローンの巻き戻し|マイホームを手放さず個人再生するには

個人再生手続は、住宅ローン特則という制度により、マイホームを手元に残しながら住宅ローン以外の借金を減額して、返済負担を減らすことのできる債務整理手続です。

しかし、住宅ローンの延滞がかさむと、住宅ローンの支払いを一括請求され、支払いができない場合、住宅ローンの保証会社が住宅ローン債権者にローンの残金を支払います。これを代位弁済と言います。

そして、住宅ローンの保証会社は債務者にその金額を一括して支払うよう請求してくることがあります。

ほとんどの場合、一括返済など不可能ですから、そのままではマイホームを失うことになってしまいます。

その様な場合、住宅ローンを代位弁済以前の状態に戻してしまう制度が、住宅ローンの巻き戻しです。

ここでは住宅ローンの巻き戻しについて説明します。

1.個人再生手続の概要

(1) 再生計画による返済負担の軽減

個人再生をするには、まず、借金全額を支払いきれない恐れのある債務者が、裁判所に手続を申立てる必要があります。

そして、裁判所が、債務者が提出した借金の一部について分割払いする計画(再生計画と言います)が実行可能なものであるとして認めることで、返済すべき借金が減額されます。

最終的に、その計画に従った返済を終えると、未払いの借金について返済が免除されることになります。

再生計画の期間は、原則として3年です。特別な事情がある場合に限り、最長5年まで延長できることになっています。

(2) 財産の維持

個人再生は、自己破産と違って、支払負担を完全になくすことはできません。最低限支払わなければならない金額が法律上定められています。

その代わり、自己破産では没収されてしまう重要な財産を維持することが出来ます。

もっとも、マイホームのように抵当権が付いている財産については、裁判所ではなく抵当権を持っている住宅ローン債権者や保証会社に競売にかけられて手放さざるを得なくなるのが原則です。

しかし、住宅ローン特則という個人再生独特の制度を利用することで、マイホームを持ち続けることが出来ます。

2.住宅ローン特則とは

(1) 制度の内容

住宅ローン特則を個人再生計画に盛り込むことで、本来なら抵当権に基づいて競売にかけられてしまうはずのマイホームを維持することが出来ます。

なお、住宅ローンだけは、他の借金とは別枠となるため減額されません。

後述するリスケジュールをしない限り、従来通りに支払い続けることになります。

(2) 利用できる条件

住宅ローン特則が利用できる条件は主に以下の通りです。

①マイホームの建築やリフォーム、購入代金に関するローンであること
②生活するための住居であると言えること
③マイホームに住宅ローンとは関係ない借金についての抵当権が付いていないこと
④債務者が住宅ローンを延滞してしまい、保証会社が代位弁済をしてから6か月以上経過していないこと

ここで説明する住宅ローンの巻き戻しは、④に関わるものです。

3.住宅ローンの巻き戻し

住宅ローンの巻き戻しとは、保証会社による代位弁済をなかったことにしてしまう制度です。

そのため巻き戻しにより、住宅ローン債権者に対する住宅ローンが復活し、住宅ローンの分割払いが再開出来るようになります。

(1) 延滞による保証会社の代位弁済

ほとんどの契約では、借金を分割で返済しているときに、その支払いを一定期間以上しないでいると、分割返済が許されなくなり、残金を一括で返済しなければならないとされています。

これを期限の利益の喪失と言います。

住宅ローンの返済が滞り、債務者が期限の利益を喪失すると、住宅ローンの保証会社は、債務者に代わってローン残高相当額を住宅ローン債権者に支払います。そして、保証会社は、債務者に対してローン残高相当額を一括請求します。

また、マイホームについている抵当権も、住宅ローン債権者から保証会社に移ります。

そのため、保証会社が代位弁済をしてしまうと、もう従来通りの住宅ローンの分割払いをすることは出来なくなります。

また、一括返済が出来なければ、保証会社にマイホームを競売にかけられてしまいます。

(2) 個人再生による住宅ローンの巻き戻し

保証会社の代位弁済以降について、住宅ローンの分割払いが許されないとしてしまうと、住宅ローン特則を利用する余地がありません。

そこで住宅ローン特則を用いた場合には、住宅ローンに関する権利関係を、保証会社が代位弁済をする前の状態に戻すことが出来るとされています。

これが、住宅ローンの巻き戻しです。

住宅ローンの巻き戻しをすると、住宅ローンを請求出来るのは住宅ローン債権者だけになり、一方、保証会社は、債務者への請求権を失い、以前のように住宅ローン債権を保証するだけの地位に戻ります。

(3) 巻き戻しが出来る期間

ただし、巻き戻しが出来る期間は限られています。

先ほど④で説明したとおり、巻き戻しは、保証会社が代位弁済をしてから6か月以内に個人再生手続の申立てをしなければすることが出来ません。

この期間を過ぎると、もはや巻き戻しは出来ず、また、住宅ローン特則も利用不可能となります。

個人再生の申立てには、借金や資産、家計などの様々な資料を集めなければなりませんし、弁護士費用や手続費用の工面も必要です。

住宅ローンの支払が出来なくなったら、すぐさま弁護士にご相談ください。

4.住宅ローン支払スケジュールの見直し

住宅ローンを巻き戻しても、期限の利益は喪失されてしまっていますから、住宅債権者に一括返済しなければならないままです

また、住宅ローンを延滞してしまったということは、家計がひっ迫していることを意味します。

そのため、裁判所が、再生計画に基づく返済と住宅ローンやその延滞金の支払の両立は不可能と判断し、再生計画を認めない恐れがあります。

また、再生計画が認められても、途中で返済に挫折してしまえば、借金が復活してしまい、自己破産に追い込まれるリスクも無視できません。

そこで住宅ローン特則により、期限の利益を回復したり、住宅ローンについて返済期間を延長したりするなど負担軽減のための住宅ローン返済計画の変更が認められています。

これを住宅ローンのリスケジュールと言います。

(1) リスケジュールの方法

住宅ローンのリスケジュールの方法としてまず挙げられるものが、期限の利益の回復です。

これにより、一括返済ではなく、従来通りのスケジュールでの分割払いをすることが出来ます。

もっとも、延滞金も含めて、住宅ローン残高を再生計画期間中に分割払いしなければなりません。

それが困難であれば、弁済期間を最大10年まで延長したり、再生計画期間中は、住宅ローンの元本の支払いを猶予してもらい利息だけ支払うようにすることも出来ます。

(2) リスケジュールの注意点

①住宅ローンの残高減額はほぼ不可能であること

債権者の同意を得ない限り、住宅ローンは元本も金利も延滞金も一切減額されません。

そして、債権者の同意を得ることは容易ではありませんから、ほぼローンの減額はないと思ってください。

②事前の住宅ローン債権者と保証会社との綿密な協議が不可欠であること

ローン残高の減額を交渉しない場合であっても、住宅ローン債権者や保証会社との事前の綿密な協議は不可欠となります。

どの様なスケジュールなら、債務者は支払えるのか、債権者としては認められるのか、他にも様々な点について、お互いの利害関係を調整しなければなりません。

5.住宅ローン特則を用いた個人再生は泉総合法律事務所へ

住宅ローン特則を用いた個人再生は、住宅ローンの残るマイホームを処分されることなく、それ以外の借金を大きく減額できる可能性がある、とても便利な債務整理手続です。

そして、もし住宅ローンを延滞してしまい、代位弁済をした保証会社から一括請求をされても、住宅ローンの巻き戻しとリスケジュールにより、マイホームを手放さずに済む道が開けます。

しかし、そのためには、保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に個人再生の申立てをしなければなりません。

その期限を過ぎてしまえば、もはやマイホームを手放すしかなくなります。

そもそも、住宅ローンを延滞している状況では、裁判所により再生計画の実行が困難ではないかと疑われ、個人再生を認められないことになりかねません。

無理して個人再生をしても、再生計画に従った返済が出来なければ、ほとんどの場合、自己破産せざるを得なくなりますから、最初から自己破産を選んだ方がよいケースもあり得ます。

マイホームを手放すという重大な決断をするために、住宅ローンの支払計画や、再生計画に基づく返済の見通しを立てるには、個人再生はもちろん、自己破産など債務整理全般に精通した弁護士の助言が不可欠です。

泉総合法律事務所は、これまで個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。経験豊富な弁護士が、住宅ローン特則を用いた個人再生をご検討していらっしゃる皆様のご相談をお待ちしております。

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